Cách tính giá thành khi xây nhà

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng. Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá trị xây dựng và tính dự toán chi tiết.

Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích. Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m 2 .

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 – 3 triệu đồng cho mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 – 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 – 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ… Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1.Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột…

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu…

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).

Hướng dẫn xây nhà – Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng

- Từ bước này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ nhà sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.

- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là đóng cừ tràm hoặc ép cọc bê tông cốt thép. Cừ tràm thường có chiều dài từ 3m – 5m , ép bằng máy xuống nền đất với mật độ khoảng 25 cây/m2. Mục đích của việc đóng cừ tràm là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, làm tăng cường độ của nền móng , tạo một điểm tỳ cho phần móng nhà.

- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 200×200 hoặc 250×250, mỗi đoạn dài từ 3m-8m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 – 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, … vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, …

- Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.

- Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình,

Học cách sử dụng la bàn theo phong thủy học

Sử dụng la bàn theo phong thủy học là một thao tác đơn giản nhưng thấu hiểu về nó lại là cả một vấn đề khi sử dụng và tìm hiểu.

Các bước đầu tiên trong thực hành phong thủy theo phái Bát trạch là phải xác định chính xác hướng nhà và hướng cửa chính. Việc xác định hướng nhà và hướng cửa chính đóng vai trò quyết định trong lựa chọn các biện pháp phong thủy phù hợp cho một ngôi nhà.

Quan sát vị trí mặt trời mọc hoặc lặn để xác định hướng là không đủ chính xác. Các nhà phong thủy thường xác định phương hướng bằng một dụng cụ đặc biệt là la bàn phong thủy (la kinh). Dụng cụ này hết sức phức tạp, chỉ các chuyên gia mới có thể sử dụng. Tuy nhiên, khi áp dụng phong thủy theo lối hiện đại, bạn chỉ cần dùng những chiếc la bàn đơn giản là được.

Chọn la bàn

Cần chọn những chiếc la bàn có chia độ rõ ràng. Có thể tìm mua những chiếc la bàn này ở các cửa hàng văn phòng phẩm, gian hàng bán dụng cụ cắm trại…

Nên chọn loại được gắn trên một chiếc thước nhựa, mũi tên in trên thước sẽ giúp bạn định hướng dễ dàng hơn.

Các bước thực hành đo hướng nhà:

- Để tránh tác động của từ trường lên chiều quay của kim la bàn, khi đo hướng nhà, đừng đứng gần các thiết bị điện, ô tô.

- Tháo bỏ tất cả đồ dùng kim loại trên người (điện thoại di động, dây chuyền, đồng hồ, nhẫn, thắt lưng có kim loại…).

- Đứng quay lưng về ngôi nhà, đứng cách ngôi nhà chừng 1m -1,5 m.

Cách đo la bàn.

- Hai chân dang nhẹ cho vững vàng. Đặt la bàn trong lòng bàn tay, ngang tầm hông, mũi tên in trên tấm thước nhựa hướng thẳng về phía trước- Xoay la bàn cho tới khi mũi kim tô màu (màu đỏ ở hình bên trái và màu xanh ở hình bên phải) trùng khít với hướng bắc (chữ N trên la bàn).

- Đọc con số ghi trên vòng ngoài của la bàn, nằm trên cùng đường thẳng với mũi tên trên thước nhựa.

- Lặp lại điều này ba lần như trong hình vẽ ở trên (dịch sang trái sang phải một chút nhưng vẫn giữ nguyên khoảng cách tới ngôi nhà). Nếu có sự khác biệt giữa các số đo thì tính trung bình cộng của 3 giá trị trên. Ví dụ: (200 + 196+ 202): 3 = 199 độ (hướng Nam). Nếu có sai số lớn hơn 15 độ trong 3 lần đo, bạn đang chịu ảnh hưởng của các thiết bị điện hoặc kim loại, ví dụ đang đứng gần hệ thống đường ống nào đó. Hãy thay đổi vị trí và đo lại.

Xác định hướng nhà theo độ đo của la bàn

Trong hình vẽ này, ta đọc 200 độ, hướng Nam.

Hãy tra số đo bạn đọc được trên la bàn với bảng sau để biết hướng nhà:

1	Bắc	337,5- 22,5
2	Đông bắc	22,5- 67,5
3	Đông	67,5-112,5
4	Đông Nam	112,5- 157,5
5	Nam	157,5- 202,5
6	Tây Nam	202,5- 247,5
7	Tây	247,5- 292,5
8	Tây Bắc	292,5-337,5

Bạn cũng có thể học cách chuyển từ số đo thành hướng mà không cần đến bảng trên. Hãy hình dung toàn bộ la bàn như một vòng tròn 360 độ, khi đó, 8 hướng chiếm những phần bằng nhau và bằng 360 độ: 8 = 45 độ.

Khi kim chỉ 90 độ, ta nói đó là hướng chính Đông (E). Toàn bộ hướng Đông sẽ trải từ 67,5 đến 112,5 độ (22,5 độ về bên trái và 22,5 độ về bên phải mốc 90 độ). Tương tự như vậy, 0 độ tương ứng với hướng chính Bắc (N), toàn bộ hướng Bắc trải từ 337,5 đến 22,5 độ.135 độ tương ứng với Đông Nam, toàn bộ hướng Đông Nam trải từ 112,5 đến 157,5 độ…

La bàn phong thủy hiện đại chia rõ ranh giới 8 hướng.

Các ký hiệu trên la bàn:

N	Bắc
NE	Đông Bắc
E	Đông
NW	Tây Bắc
S	Nam
SE	Đông Nam
W	Tây
WS	Tây Nam

Đo hướng cửa chính

Việc đo hướng cửa chính cũng được thực hiện theo nguyên tắc trên, chỉ khác là bạn cần đứng ở giữa cửa ra vào của ngôi nhà (quay lưng vào trong, mặt hướng ra ngoài). Nếu nhà bạn có một vài cửa ra vào thì chọn cửa mà cả gia đình sử dụng thường xuyên nhất để đo.

Tiến lên một bước về phía trước, đo lần 2. Lùi về phía sau một bước, đo lần 3. Nếu có sai số thì tiến hành lấy trung bình cộng của 3 số đo. Nếu có sai số lớn thì chú ý ảnh hưởng của đồ điện hoặc kim loại quanh đó.

Đối với các khu cao tầng:

Từ tầng 1 đến tầng 9: Hướng của căn hộ trùng với hướng của toàn bộ tòa nhà. – Từ tầng 10 trở lên: Do không còn chịu ảnh hưởng của đất nên hướng của căn hộ không phụ thuộc vào hướng tòa nhà. Lúc này, hướng căn hộ chính là hướng cho bạn tầm nhìn rộng nhất (thường đó là phía có cửa kính rộng, nơi cung cấp nguồn dương khí chính cho ngôi nhà của bạn).

Hướng dẫn xây nhà – Xây dựng phần khung nhà

- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Khung nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.

- Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.

- Việc thực hiện xây dựng phần khung nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:

- Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.

- Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng. Hệ thống giàn giáo sắt phải tốt , đảm bảo chịu lực cho tòan bộ vật liệu, thiết bị và công nhân trong qúa trình thi công .

- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.

- Việc tháo dỡ cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày. Nếu có sử dụng phụ gia đông kết nhanh thì cần phải trên 07 ngày bê tông mới đạt cường độ và có thể tháo dỡ được. Không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.

- Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều, không trùng mạch. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu qua.

Hướng dẫn xây nhà – Giai đoạn hoàn thiện

- Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.

- Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, … Đây cũng là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:

- Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1, … có thể cần phải trộn vào trong vữa một hỗn hợp chống thấm nhất định. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán thẳng. Chủ nhà phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các công tác sơn bả.

- Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.

- Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí.

- Công tác lắp đặt điện, nước và các hệ thống kỹ thuật: cần tuân thủ theo đúng bản vẽ kỹ thuật và hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Nên chú trọng vào độ bền vững và an toàn của các hệ thống này, ví dụ như hệ thống cấp điện cần cầu dao an toàn, các đường dây chờ cho máy phát điện sau này, độ dốc của các đường ống thoát nước phải đủ tiêu chuẩn, hệ thống chống sét an toàn, các đường dây cần đi trong ống bảo vệ tránh bị ẩm chập điện, …

Hướng dẫn xây nhà – Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công

- Theo ông bà ta xưa làm nhà là một trong những việc quan trọng nhất của một đời người. Để những người sống trong ngôi nhà mới xây cất được khỏe mạnh, gặp mọi sự may mắn tốt lành thì khi tiến hành làm nhà nhất thiết phải tuân thủ một số nghi thức quy định về mặt phong thuỷ, chọn ngày tốt (Hoàng đạo, Sinh khí, Lộc mã, Giải thần. …) tránh ngày xấu (ngày Hắc đạo, Sát chủ, Thổ cấm, Trùng tang, Hùng phục…) và phải chọn giờ Hoàng Đạo để làm lễ động thổ (lễ cúng Thần Đất) để xin được làm nhà trên mảnh đất đó.

- Trước tiên, cần phải xem tuổi của chủ nhà. Việc chủ nhà được tuổi xây dựng có thể giúp cho quá trình xây dựng được thuận lợi, tốt đẹp, ngôi nhà đưa vào sử dụng bền vững. Có thể tham khảo công cụ tính toán tuổi của chủ nhà dựa theo ba yếu tố Kim lâu, Hoàng ốc và Tam tai.

- Tuy nhiên, nếu tuổi của chủ nhà không phù hợp để xây dựng vào năm hiện tại, nhưng nhu cầu ở là cấp thiết, thì có thể tiến hành thủ tục mượn tuổi. Trước tiên tìm người hợp tuổi cũng bằng công cụ trên, nếu được nên là những người đứng tuổi, thọ, phúc lộc dồi dào, con cháu đông, sau đó tiến hành thủ tục mượn tuổi. Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc mượn tuổi để xây nhà là một biện pháp thiên nhiều về tâm lý, mọi chuyện tốt xấu sẽ vẫn xảy ra với chủ nhà chứ không phải vì mượn tuổi mà xảy ra với người kia. Ngoài ra, thời điểm khởi công còn phụ thuộc nhiều vào tiết khí và trạch mệnh (tức giờ, ngày, tháng khởi công). Nếu chọn được ngày, giờ đẹp thì việc ảnh hưởng có thể giảm đi nhiều. Chủ nhà cũng có thể nhờ một người nào đó trong gia đình hay bạn bè (có tuổi không phạm vào kỵ năm nay thay mặt trong lúc quan trọng như đổ móng, đổ trần…). Tốt nhất là nên mời một thầy phòng thủy về xem xét và tiến hành làm lễ giải hạn.

- Sau khi đã lựa chọn được ngày giờ khởi công hợp lý, cần tổ chức lễ động thổ. Trong lễ động thổ ngày xưa phải cúng tam sinh, ngày nay đơn giản hơn, nhưng phải là con gà, đĩa xôi, hương, hoa quả, vàng mã… Sau khi làm lễ gia chủ là người cầm cuốc bổ những nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin được động thổ, tiếp sau đó, mới cho thợ đào. Trước khi khấn phải thắp nén nhang vái bốn phương, tám hướng rồi quay mặt vào mâm lễ mà khấn.

Chọn Vật liệu Xây dựng khi xây nhà

Chọn vật liệu xây dựng (VLXD) là công việc khó khăn với tất cả mọi người. Dù bạn chọn phương án khoán công hay khoán trắng bạn vẫn nên tìm hiểu kỹ về VLXD. Vật liệu xây dựng quan trọng nhất là cát, gạch, thép, đá, nước và xi măng. Chúng tôi sẽ liệt kê một số điểm quan trọng để giúp bạn có được những tiêu chuẩn chung và có thể chọn từ những cái có sẵn.

1. Xi măng

Xi măng là một chất gắn kết các thành phần cát, đá và nước lại với nhau để hình thành đá nhân tạo (bê tông). Xi măng là thành phần quan trọng nhất trong công tác xây tô, và đổ bê tông. Chọn xi măng thích hợp sẽ đảm bảo sự vững chắc cho công trình xây dựng. Nên lựa chọn nhãn hiệu xi măng uy tín, có danh tiếng và được sự tin tưởng của nhà thầu cũng như kiến trúc sư.

Có thể phải tốn thêm chi tiết rất lớn sau này để sửa chữa nếu như tiết kiệm một vài nghìn đồng khi mua xi măng để xây rồi bạn không thể thay thế hoặc cải thiện nó như với mái ngói hoặc với một số các thứ khác. Nếu nó kém chất lượng bạn phải đập bỏ để làm lại. Chi phí mua xi măng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng giá trị của công trình. Thông thường xi măng chiếm khoảng 7% – 9% tổng giá trị công trình. Vì vậy khi lựa chọn xi măng, bạn hãy chắc chắn mình đã quyết định đúng.

2. Cát

Cát chất lượng có thể được xác định một cách dễ dàng bằng cách lấy một vốc cát rồi nắm tay lại. Bầt kỳ chất bẩn nào (như bùn) sẽ dính lại vào lòng bàn tay bạn. Trong cát có đất sét, sạn hay các chất bẩn khác có thể sẽ làm ảnh hưởng đến công trình. Chúng cần được sàng lọc ra khỏi cát trước khi sử dụng. Một phương pháp kiểm tra khoa học hơn cách trên là đổ cát vào nửa bình thuỷ tinh, thêm một ít nước vào rồi quấy lên. Cát sẽ lắng xuống đáy, cát chất bẩn sẽ xuất hiện rõ. Có một nguyên tắc là nếu hàm lượng bùn hoặc bụi bẩn vượt quá 3% tổng trọng lượng cát thì cát đó cần được làm sạch trước khi sử dụng. Tóm lại cát chất lượng là cát không thể chứa đất sét, chất bẩn, mica hay vỏ sò, … Không nên sử dụng cát nhiễm phèn hoặc nhiễm mặn trong bê tông và xây thô.

3. Đá

Cốt liệu thô thường là những viên đá nhỏ tăng thêm sức chịu lực của bê tông. Đá sử dụng cho bê tông thông dụng hiện nay là đá 1×2 (kích thước hạt lớn nhất 20mm – 25mm).Cốt liệu đá phải sạch tạp chất khi đưa vào trộn bê tông

Trong khi lựa chọn đá, bạn cần lưu ý những yếu tố sau:

- Đá thông dụng có dạng hình khối, không có nhiều tạp chất và ít thành phần hạt dẹt;

- Cần loại bỏ ngay lập tức các tạp chất bằng cách sàng và rửa;

4. Nước

Nếu bạn sử dụng nước máy từ hệ thống cấp nước thì không cần phải lo. Trường hợp bạn dùng nước giếng hay nguồn khác thì nước cần phải sạch, không có chất bẩn. Tuyệt đối không dùng nước biển, nước phèn, nước ao hồ, nước lợ, nước có váng dầu, mỡ để xây nhà. Lượng nước phù hợp với tỷ lệ xi măng sẽ giúp công trình vững chắc.

5. Bê tông và vữa

Bê tông là loại vật liệu đá nhân tạo được hình thành bằng cách đổ khuân và làm rắn chắc hỗn hợp với tỷ lệ hợp lý của các thành phần gồm xi măng, nước, cát và phụ gia nếu có. Trong đó:

- Đá và cát (cốt liệu) đóng vai trò là bộ khung chịu lực;

- Chất kết dính và nước (hồ) bao bọc xung quanh hạt cốt liệu đóng vai trò là chất bôi trơn và đồng thời lắp đầy các khoảng trống giữa các hạt cốt liệu;

- Vữa là hỗn hợp gồm cát, xi măng và nước theo một tỷ lệ nhất định;

Bạn cũng cần lưu ý đến công tác bảo dưỡng. Chất lượng bê tông và vữa sẽ giảm (cường độ không đạt thiết kế ) nếu không có chế độ bảo dưỡng hợp lý và đúng cách:

- Đối với vữa xây tô: nên bảo dưỡng ẩm liên tục từ 7-10 ngày

- Đối với bê tông: Nên bảo dưỡng liên tục từ 10-14 ngày

Lưu ý:

- Nên sử dụng bê tống mác ≥250 (tỷ lệ 2:3:5 – 1 bao xi măng + 3 thùng đá) đối với các cấu kiện: Cọc bê tông cốt thép, móng, đá kiềng, công trình ngầm, cột, sàn sân thượng;

- Nên sử dụng mác bê tông ≥ 200 ( tỷ lệ 1:2:3 – 1 bao xi măng + 4 thùng cát + 6 thùng cát) đối với các chi tiết còn lại;

- Vữa xây sử dụng tỷ lệ: 8 thùng cát (tỷ lệ 1:4), cát sử dụng có độ lớn ≥ 2 (sử dụng cát bê tông càng tốt).

- Vữa tô sử dụng tỷ lệ: 10 thùng cát (tỷ lệ 1:5), nếu sử dụng cát quá nhỏ nên dùng tỷ lệ 1:4 hoặc 1: 4.5

- “Thùng” ở đây là thùng sơn hoặc xô 18 lít. Lưu ý là các xô tôn thường có dung tích nhỏ hơn.

6. Gạch

Gạch có thể kiểm tra được thông qua quan sát. Thường có thì gạch tốt cần phải có hình dạng chuẩn với những góc cạnh sắc. Màu sắc tương đồng nhau cùng bảo đảm chất lượng tốt. Và sau đây là các cách kiểm tra gạch chất lượng:

- Khi làm vỡ một viên gạch, nó sẽ không vỡ vụn ra thành nhiều mãnh nhỏ;

- Đập 2 viên gạch vào nhau, gạch chất lượng sẽ phát ra âm thanh dứt khoát;

- Thử làm rơi một viên gạch ở độ cao khoảng 1 mét, gạch tốt sẽ không bị vỡ;

- Ngâm viên gạch vào trong nước khoảng 24 h sau đó kiểm tra trọng lượng của nó. Nếu trọng lượng nặng thêm hơn 15% bạn không nên sử dụng loại gạch này.

7. Thép

Bê tông có sức chịu lực nén tốt những chịu lực kéo và lực uốn kém. Để khắc phục điều này thanh thép cần phải được đặt trong bê tông để có thêm sức chịu lực cần thiết. Do đó mới xuất hiện thuật ngữ bê tông cốt thép. Hãy lựa chọn thép từ những thương hiệu uy tín trên thị trường. Bạn nên tham khảo kích cỡ và chủng loại thép từ kiến trúc sư của bạn.

Lưu ý:

Thép xây dựng gia công thường có đường kính nhỏ hơn thông số ghi trên thanh thép. VD: Thông số là phi 12 thì thực tế chỉ là phi 10.

8. Cốp pha

Cốp pha được sử dụng để làm khuôn đổ bê tông. Cốt pha phải đúng kích thước thiết kế mới đảm bảo được khả năng chịu lực của bê tông. Thực tế đây là việc của nhà thầu. Bạn có thể lưu ý với giám sát của bạn vấn đề này khi tiến hành xây dựng.

9. Thiết bị điện, nước

Các thiết bị này sẽ được lắp đặt bên trong công trình vì thế bạn nên chọ những sản phẩm có xuất xứ và chất lượng uy tín đồng thời có thiết kế phù hợp với ngôi nhà.

Lưu ý khi chọn nhà thầu thi công khi xây nhà

Theo Luật xây dựng thì nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Vì thế bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh năng lực hoạt động xây dựng năng lực hành nghề xây dựng của nhà thầu. Bạn cũng nên tham khảo với KTS về việc lựa chọn nhà thầu và nội dung hợp đồng ký kết với nhà thầu. Bạn có thể tham khảo một số tiêu chí sau cho việc lựa chọn nhà thầu:

1. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu

Đánh giá chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong cách và quy mô gần giống yêu cầu của Bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên cạnh đó hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường, công trình, đường vận chuyển vật liệu, …).

2. Tiêu chí thời gian

Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong khoảng 5 – 6 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài tới 01 năm hoặc lâu hơn nữa.

3. Tiêu chí giá cả

Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra hai hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau:

- Hình thức nhận thầu nhân công (khoán công – chủ nhà lo vật liệu): gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện tuỳ theo sự thoả thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng. Các nhóm nhân công chính bao gồm: Nhân công đào móng, đóng cọc, đóng côp pha, đổ bê tông, thợ xây tô, thợ ốp lát, thợ điện, thợ mộc, thợ nước, thợ sơn, …

- Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng hay chìa khóa trao tay): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu, sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu, … Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

Lưu ý: Trong hợp đồng với nhà thầu, ngoài các điều kiện cơ bản, bạn nên lưu ý đề cập thêm những điều khoản sau:

- Quy định an toàn lao động và bảo hiểm;

- Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương;

- Hình thức và thời hạn thanh toán (theo tiến độ hay theo thời gian và khối lượng công trình);

- Điều khoản liên quan đến bên giám sát xây dựng (nếu có);

- Điều khoản về cách tính chi phí phát sinh khi có thay đổi trong quá trình xây;

- Nếu có thể thương lượng được bạn nên yêu cầu nhà thầu ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng. Số tiền và thời gian bảo hành (tuỳ theo thương lượng) nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng sau khi ngôi nhà xây xong

4 Nguyên tắc vàng cho người xây nhà

Mối lo ngại về thời gian, chi phí và độ bền… luôn thường trực trong tâm trí của nhiều người khi bắt tay xây tổ ấm. Những chú ý quan trọng dưới đây sẽ giúp bạn thực sự làm chủ ngôi nhà mơ ước của mình từ giai đoạn đặt nền móng.

Lên kế hoạch bằng những con số cụ thể

Bạn không thể ước chừng số lượng vật liệu, tiền cũng như thời gian thi công theo lời trấn an của một số nhà thầu. Những hoạch định đại khái sẽ dẫn đến ngôi nhà “đại khái”. Hãy chọn thật kĩ nhà tư vấn sẽ giúp bạn cụ thể hóa kế hoạch xây nhà, cụ thể hóa con số vật liệu, thời gian thi công… và từ đó tính ra số tiền cụ thể.

Bất cứ một sự mơ hồ nào cũng sẽ dẫn đến việc kéo dài thời gian thi công và làm bạn mệt mỏi. Thậm chí, nếu không kĩ lưỡng ngay từ đầu với các con số, bạn có thể làm đội số tiền xây nhà lên đến mức không ngờ. Lúc ấy, chính bạn sẽ tiếp bước vào “vết xe đổ” khủng hoảng thường gặp của nhiều chủ đầu tư.

Nhạy bén khi lựa chọn vật liệu

Hãy cẩn thận, đừng sa vào sự màu mè khi chọn lựa vật liệu. Đừng quá vội chú ý đến bộ đèn chùm, cái cửa gỗ đắt tiền, thảm lót sàn nhà và chi quá nhiều tiền vào nhóm vật liệu nội thất này. Phần khung xây thô quan trọng hơn rất nhiều. Nó quyết định sự vững chắc của ngôi nhà, và cũng ảnh hưởng quan trọng đến sự “co giãn” ngân sách của bạn.

Trong tình hình giá cả biến động hiện nay, hãy gút ngay khoản chi nào bạn có thể chắc chắn. Với phần khung nhà, thay vì đợi đến lúc cần bê tông mới thuê xe, mua vật liệu để trộn, bạn có thể mua sản phẩm bê tông tươi trộn sẵn chất lượng cao với giá cả cụ thể từ ban đầu, tránh đau đầu khi phải kiểm soát chất lượng và số lượng của từng xe cát, đá và cả đội ngũ trộn bê tông, lại hao tốn thời gian và công sức giám sát. Nhớ trao đổi trực tiếp với đơn vị cung cấp để đảm bảo sự lựa chọn của mình đúng đắn. Là một chủ đầu tư, hãy có cái nhìn tổng thể, tính lợi “đường dài” và quyết định sáng suốt, thay vì sa vào tính toán những khoản lặt vặt để rồi “lợi bất cập hại”.

Hãy là người giám sát nghiêm khắc nhưng chân thành

Tâm huyết và sự kỳ vọng của bạn vào ngôi nhà nên tỷ lệ thuận với mức độ kỹ tính và nghiêm khắc của bạn trong vai trò chủ đầu tư, đồng thời là “người giám sát”, để tránh những khủng hoảng về “chất” , về “lượng” có thể xảy ra, trước mắt hay lâu dài.

Bạn nên dành thời gian thường xuyên có mặt ở công trình, giám sát việc thi công một cách cẩn thận, chăm sóc vật liệu tại hiện trường một cách kỹ lưỡng, và đôi khi chỉ để nhắc nhở tinh thần những nhân công đang làm việc cho mình. Sự chân thành và thái độ thân thiện của bạn sẽ khiến từng người thợ tại công trình chăm chút hơn cho những góc nhà của bạn.

Thiết lập cán cân thông minh

Chính những tiêu chí trong cán cân này sẽ giúp bạn “cân, đo, đong, đếm” phù hợp khi đưa ra bất kỳ quyết định nào liên quan đến ngôi nhà của mình.

Đừng chọn ngay một nhà thầu nào đó vì giới thiệu, quen biết xã giao, mà nên làm việc sơ bộ với vài nhà thầu khác nhau để so sánh giá, kinh nghiệm, thái độ và thậm chí cả phong cách làm việc của họ trước khi đưa ra sự lựa chọn. Có thể tham khảo kinh nghiệm những khách hàng cũ của họ, cân nhắc để ra quyết định đúng đắn.

Bạn cần tỉnh táo trước từng quyết định để tránh các chi phí đầu tư không đúng chỗ. Có những vật liệu cực kỳ quan trọng đến độ bền lại dễ dàng bị bạn bỏ qua như xi măng, bê tông, cát, đá. Trong khi đó, những chiếc rèm cửa hay bộ salon lại khiến bạn lao tâm khổ trí và chi trả khá mạnh tay. Hãy là một nhà đầu tư thông thái, đánh giá đúng tầm quan trọng của từng hạng mục ngôi nhà mình.

Theo kinh nghiệm của nhiều chuyên gia xây dựng và những chủ nhà vừa xây xong, sử dụng bê tông tươi trộn sẵn với chất lượng đảm bảo, tiết kiệm thời gian, công sức mà chi phí không quá chênh lệch, được xem là sự cân bằng hoàn hảo cho “cán cân” chi phí và chất lượng của bạn.

Cách tính chi phí khi xây nhà

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là chi phí xây dựng. Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá trị xây dựng và tính dự toán chi tiết.

Tính khái toán giá trị xây dựng

Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính chi phí xây nhà. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ… Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột…

Nhà thuộc quy hoạch – mua thông tin về nhà đất để xin phép xây dựng

Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất đang soạn thảo Quy định về lập, chỉnh lý, cập nhật, quản lý hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin đất đai trên địa bàn Thủ đô.

Theo đó, các cá nhân, tổ chức có thể trả tiền để được cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính. Dự kiến, nội dung thông tin được cung cấp gồm: trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất, trích sao sổ địa chính, sổ mục kê đối với từng thửa đất hoặc chủ sử dụng đất, tra cứu thông tin hoặc tổng hợp thông tin về thửa đất… Đơn vị cung cấp thông tin có thể là các Văn phòng đăng ký đất nhà hoặc UBND xã, phường, thị trấn… Người muốn có thông tin chỉ cần nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản tới các đơn vị này để nhận được thông tin.

Điều này rất quan trọng với các công trình thuộc không gian được quy hoạch (Đặc biệt quy hoạch từ lâu nhưng chưa triển khai). Việc này giúp cho chủ đầu tư quyết định thiết kế thi công công trình một cách lâu dài, có thể chia phần nào thuộc diện quy hoạch xây tạm và phần nào thi công kiên cố.

Xây nhà mức giá nào là phù hợp?

Nhiều chủ đầu tư thắc mắc: thông thường các nhà thầu nhận xây dựng nhà xây nhà khung chỉ vào khoảng 1,5 – 1,7 triệu đồng/m 2 bao gồm cả vật liệu và thi công hoàn thiện. Nhưng trong thực tế, nhiều nhà phải “chịu” giá xây dựng đến 2,5 triệu đồng/m2 hay hơn nữa. Sự biến thiên đó do đâu?.

Các kiến trúc sư và kỹ sư cho biết những lý do về sự chênh lệch này và cách khắc phục.

Những yếu tố gây “biến động” giá

Trong xây dựng, có hai khoản chính để tính ra giá thành: phần xây thô và phần hoàn thiện. Xây thô là tạo được hình thù căn nhà nhưng chưa lát nền, cửa nẻo, điện nước, sơn… Phần hoàn thiện, để có thể vào ở và lúc đó nhà đã hoàn chỉnh 100%. Thực tế, cứ nhà lầu đúc thì phần xây thô chiếm từ 1,1-1,4 triệu đồng/m² xây dựng; dù nhà xây với kiều cách nào, nhà lệch tầng, nhà thông tầng… vẫn không biến động giá (có chăng, do nền đất yếu phải gia cố móng nhiều). Nếu xây nhà cấp 4 thì chỉ ở khoảng 700.000đ/m² xây thô. Tuy nhiên, sự chênh và trượt giá nhiều là do phần hoàn thiện.

Vậy theo thắc mắc nêu trên chẳng hạn, thì phần hoàn thiện nhà chỉ còn từ 500 – 600.000đ/m². Trong đó, thường 1/3 số tiền này dành cho nền, còn lại 2/3 sử dụng cho sơn nước, điện+nước, cầu thang, cửa. Khoản 2/3 “ít ỏi” đó lại phải dành cho nhiều hạng mục vừa nêu để hoàn thiện. Mặt khác, khi tính giá xây dựng thường lại tính trên mét vuông nền trong khi thể tích nhà là những khoảng không gian chiếm nhiều nguyên vật liệu và công để hoàn chỉnh căn nhà.

Ví dụ, tính 1,6 triệu đồng/m² thì vật liệu để hoàn thiện nhà là những loại thường như sơn nước chỉ 60.000đ/m² tường. Nếu chọn sơn nước cao cấp hay ốp đá, gỗ… giá thành có thể sẽ tăng gấp đôi cho một mét vuông tường. Và tường là diện tích rộng phải hoàn thiện (4 bức vách), chưa kể nếu làm vách ngăn trong hay chia nhiều phòng thì độ phát sinh thêm nhiều hơn cho công đoạn này. Ngoài ra, nhà ở hiện nay thường tạo nhiều công năng hoặc trang trí như trổ thêm cửa kính, tủ, kệ âm tường, sơn sần… do đó mà giá thành phải tăng. Hoặc mảng trần nhà và phòng cũng tiêu tốn nhiều công và nguyên liệu. Ví dụ như làm trần nổi, trần chìm; bắt nhiều tầng chỉ trang trí; hoặc tạo dàn đèn sáng tản kết hợp với đèn chùm… tất cả đều nâng giá thành xây dựng lên.

Ðể hoàn thiện nhà có rất nhiều chi tiết và giá thành tăng chủ yếu do hạng mục này. Ðó là chưa kể đến chủng loại vật liệu chọn sử dụng – hàng cao cấp. Chẳng hạn nhà vệ sinh, nhà tắm, thay vì dùng các thiết bị nội địa, lại chọn hàng nhập của Ý, Tây Ban Nha…thì giá sẽ tăng cao. Cũng vậy, để trang trí nhà bếp, có loại đến 20-30 triệu đồng hoặc hơn nữa.

Trù liệu kinh phí và chọn vật liệu hoàn thiện theo ý

Ðó là những lý do để nhà tăng giá tính trên m², nhà càng “cầu kỳ” càng có giá cao. “Tôi đã từng thực hiện những căn nhà, giá lên đến hơn 5 triệu đồng/m²”, một kiến kiến trúc sư đã nói vậy. Do vậy, thuận tiện nhất cứ lấy mức chuẩn xây phần thô là 1,1-1,4 triệu đồng/m² để dự trù kinh phí cho ngôi nhà của mình. Ðây là phần phải hội đủ để hoàn thành công đoạn đầu trong xây dựng. Sau đó, minh bạch hơn, để khỏi bận tâm hoài nghi vật liệu này, nguyên liệu kia giá cao/thấp, gia chủ nên trực tiếp đi chợ vật liệu xây dựng, trực tiếp chọn hàng trang bị nhà mình hoặc có thể cùng “đi chợ” với kiến trúc sư để tham khảo.

Bất cứ loại hàng gì đều có nhiều thang giá khác nhau, tùy vào chất lượng, mẫu mã và kiểu dáng. Do đó, chủ đầu tư có thể chủ động toan tính được kinh phí bỏ ra cho phần hoàn thiện ngôi nhà mình. Và như vậy, gia chủ nhận cung cấp nguyên vật liệu cho phần hoàn thiện nhà. Còn phần xây thô, có thể giao cho nhà thầu, công ty xây dựng… đảm trách luôn nguyên liệu như xi măng, sắt, gạch… (không nhiều chủng loại nhưng cũng cần quy định trước).

Chuẩn bị xây nhà

Để có một ngôi nhà hoàn hảo, trước khi làm nhà các gia chủ cần phải có một quá trình chuẩn bị chu đáo, từ việc cân nhắc các nhu cầu trong gia đình, tính toán thiết kế cũng như việc lựa chọn nhà thầu… Nhu cầu và thiết kế Việc tính toán các nhu cầu ăn ở cũng như sinh hoạt trong gia đình cần được tính toán hợp lý với diện tích sử dụng. Muốn cân đối tất cả các tiêu chí này, trước tiên phải tùy thuộc vào diện tích (đất) cũng như số tiền dự kiến để xây nhà. Tùy theo chức năng từng phòng mà bạn có thể tính toán số tầng cũng như số phòng cần thiết. Việc tính toán một cách cẩn thận mặt bằng bố trí các tầng, sự liên kết giao thông giữa các phòng sẽ là yếu tố quan trọng để có một tổng thể kiến trúc đẹp. Từ đó, bạn cũng sẽ xác định được kích thước từng căn phòng để thuận tiện bố trí các hệ thống kỹ thuật kèm theo. Để tốt nhất cho việc chuẩn bị, lời khuyên thường được đưa ra vẫn là nên tìm đến kiến trúc sư (KTS) hoặc người thiết kế chuyên nghiệp. Tại VN, công việc này xưa nay thường bị xem nhẹ, chủ nhà theo đó thường giao hết cho chủ thầu hoặc tự tính toán làm theo ý thích của riêng mình.

Tuy nhiên, những tính toán của nhà tư vấn và thiết kế chuyên nghiệp sẽ giúp bạn có thể tổng hợp được những phương pháp tối ưu cho từng chi tiết trong bản thiết kế. Bạn có thể tham khảo ý tưởng cho ngôi nhà mình mơ ước từ các sách báo chuyên ngành để có một phác thảo sơ lược về các phòng chức năng cũng như các nhu cầu… sau đó trình bày với người thiết kế để tìm sự đồng cảm cũng như nhận được những lời khuyên có ích nhất. Hơn ai hết, bạn sẽ là người tự biết mình cần gì ở ngôi nhà của chính mình, tuy nhiên bạn cũng cần tỉnh táo và không nên quá tham lam khi đòi hỏi người thiết kế phải “lôi” rất nhiều thứ bạn thích vào trong một ngôi nhà. Bản lĩnh nghề nghiệp của KTS sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng kiến trúc của ngôi nhà. Theo nhiều KTS có nghề, rất nhiều KTS, nhất là các KTS trẻ hoặc các nhà thiết kế “tay ngang” đôi khi chỉ vì mục đích kinh tế nên thường sẵn sàng chiều theo ý chủ nhà mà không phân tích thiệt hơn… Chọn nhà thầu Tìm được một nhà thầu tốt là thứ mà ai cũng mong muốn vì đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Nếu có điều kiện, bạn nên tham khảo trong bạn bè, bà con những người đã từng có sự tiếp xúc, làm việc với các nhà thầu để chọn mặt gửi nhà. Nếu không tìm được người đáng tin cậy, hãy chọn các công ty thi công có đầy đủ tư cách pháp lý và chức năng hành nghề. Tốt hơn hết, bạn nên nhờ KTS thiết kế dành thời gian giám sát công trình, vì hơn ai hết họ sẽ hiểu từng ngóc ngách công việc mà nhà thầu phải làm để đạt yêu cầu mà thiết kế đề ra hoặc tìm người quen hiểu biết công việc giám sát hộ. Để tránh những rắc rối về sau, bạn nên có trước những thỏa thuận về việc khoán toàn bộ, khoán từng phần hay tính toán riêng tiền vật liệu, nhân công… Về vật liệu xây dựng, trước khi làm nhà, bạn cũng tham khảo giá cả ở một số đại lý để chọn ra một nơi mua vật liệu thô đáng tin cậy, càng gần địa điểm xây nhà càng tốt. Từ đó, bạn có thể thỏa thuận việc cung ứng vật liệu đúng tiến độ, chủng loại cũng như chất lượng. Hiện tại, rất nhiều đại lý nhận cung ứng đầy đủ vật liệu cần thiết cho ngôi nhà theo yêu cầu hằng ngày của chủ thầu.

Hoàn thiện nhà Để ngôi nhà đẹp và hoàn chỉnh, khi đến khâu hoàn thiện nhà, nếu không nhờ bàn tay KTS thì bạn cũng nên có sự tham khảo ý kiến của một chuyên gia thiết kế nội thất hoặc một bàn tay tương đối “chuyên nghiệp”. Việc chọn màu sơn, gạch – gỗ lát sàn, chọn các trang thiết bị cần thiết cho các phòng ốc như phòng tắm, nhà bếp… cần có sự chuẩn bị chu đáo để mọi thứ trở nên hòa hợp là yếu tố tiên quyết cho thẩm mỹ của công trình. Ít nhất bạn cũng phải xác định được phong cách cho ngôi nhà của mình là cổ điển, hiện đại hay pha trộn những thứ ấy để làm ra sự độc đáo riêng… Một bộ sofa hay bộ bàn ăn cho phòng khách hay nhà bếp cũng cần chọn lựa sao cho thật vừa vặn hài hòa với màu sắc của căn phòng; thậm chí chỉ một bức tranh cũng phải chọn chỗ để treo sao cho thật cân đối, vừa vặn ở một góc tường… Tuy nhiên, không chỉ nhờ đến sự tư vấn của nhà chuyên môn, người chủ nhà cần phải biết mình đã và mong muốn những gì từ ngôi nhà của mình. Nếu bản thân bạn cũng không biết mình muốn tìm điều gì từ kiểu thiết kế nội thất trong căn nhà mà mình sẽ sống thì nhà tư vấn, dù giỏi thế nào, cũng khó lòng giúp bạn đạt được ý nguyện. Một căn nhà không cần chỉ đẹp mà còn cần phải tiện ích và thích hợp cho những người sử dụng hoặc thường xuyên sử dụng. Bạn hãy bàn bạc và tìm hiểu về sở thích của từng thành viên trong gia đình để tìm ra những giải pháp trung hòa cho không gian chung. Sau đó, có thể từng người sẽ tự có ý kiến về việc thiết kế và sắp xếp cho không gian sống – căn phòng riêng theo sở thích của mình…

Tìm kiến trúc sư thiết kế

Khi bắt tay vào giai đoạn chuẩn bị xây nhà, câu hỏi thường trực đầu tiên sẽ là: Tìm người thiết kế như thế nào? đáp ứng các tiêu chí gì của gia đình hay là tham khảo thiết kế của bạn bè, hàng xóm sửa chữa một chút cho phù hợp với nhà mình rồi xây. …Rồi xây nhà mình làm sao để có được một ngôi nhà đẹp…Câu hỏi thoạt nghe khá đơn giản và dường như ai cũng có thể trả lời, mỗi người một cách. Đại loại như người thiết kế phải có nghề, chủ nhà phải biết chơi và chịu chơi, thầu thi công phải có kinh nghiệm, đặc biệt là phải có tiền…

Tất cả đều đúng. Thế nhưng thực tế tỷ lệ nhà đẹp hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn so với con số được xây dựng hằng ngày, hàng giờ ở khắp mọi nơi.

Vai trò của Kiến trúc sư (KTS) thiết kế

Kiến trúc sư thiết kế giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành ngôi nhà. Không cần bàn cãi, vai trò của người KTS thiết kế là cực kỳ quan trọng. KTS chính là người giải bài toán mà chủ nhà đã ra đề. Bản lĩnh người thiết kế sẽ ảnh hưởng rất lớn dến chất lượng sau cùng của ngôi nhà. Nếu không, đứng trước sự nhập nhằng của đề bài và sự khó chịu của chủ nhà hoặc khi gặp phải thầu kém, người thiết kế rất dễ sa vào dễ dãi nghề nghiệp. Nhiều khi, chỉ vì mục đích kinh tế nên nhà thiết kế làm theo ý chủ nhà mà không phân tích thiệt hơn. Trường hợp này đã xảy ra và xảy ra rất nhiều. Khi đó, cái thiệt lớn nhất và trước tiên thuộc về chủ nhà. Người KTS thiết kế cũng bị ảnh hưởng nhưng chỉ là uy tín nghề nghiệp, mà khi đã dễ dãi thì ắt hẳn anh ta ít coi trọng điều này.

Mối quan hệ giữa người thiết kế và chủ nhà

Một căn nhà đẹp phải đầu tư cả tiền bạc lẫn công sức. Là người đề ra, hơn ai hết, chủ nhà tự biết mình cần gì ở ngôi nhà của chính mình, ngôi nhà sẽ nói được gì về tính cách chủ nhân… Có nhiều ngôi nhà khi hoàn thiện, chủ nhà mới hay đó là nơi phô diễn những chi tiết loạn mắt, hoặc chỉ biểu hiện được cái tôi ủa người thiết kế còn hình ảnh của chủ nhà rất mờ nhạt. Có nhiều trường hợp, chủ nhà đưa ra lý do “nhà chỉ làm đơn giản” để giải thích cho sự không cần đẹp, đồng thời tiết kiệm chi phí. Cũng có thể chủ nhà không biết phải làm sao mới đẹp, vì chưa từng có cơ hội tiếp xúc với ngôi nhà đẹp theo đúng nghĩa, nhưng khi ngôi nhà hình thành thì họ cảm nhận được đâu là đẹp, đâu là xấu. Trường hợp nếu chủ nhà quá tham sẽ rất dễ chị chắp vá, rối ren. Điều đáng ngại nhất là gặp phải chủ nhà bảo thủ và không có khái niệm gì về thẩm mỹ, công việc của người thiết kế. Khi đó, KTS thiết kế dễ bị biến thành thợ vẽ và hay “lãnh đạn” trong trường hợp ngôi nhà xây xong bị chê.

Làm đẹp giếng trời

Một góc sân trong nhà tuy nhỏ hẹp nhưng cũng có thể làm không gian sống của bạn trở cân bằng và thú vị nếu biết tận dụng thế mạnh của thiên nhiên và cây cỏ.

Theo các quy định về quy chuẩn xây dựng mới thì phía sau nhà phố phải chừa lại tối thiểu 1m (chiều sâu diện tích) “giếng trời”. Khoảng không gian này giữ vai trò như là sân sau và có tác dụng làm thông thoáng một căn nhà. Trong quy chuẩn xây dựng cũng bắt buộc phải chừa diện tích thông thoáng lớn hơn hoặc bằng10% trên diện tích xây dựng (theo trục đứng).

Ngoài “sân sau”, theo nhiều KTS, tốt nhất các gia chủ vẫn nên dành ra những khoảng diện tích cần thiết trong nhà khác như khu vực buồng thang ở khoảng giữa nhà để bố trí thêm những giếng trời và làm họng hút khí để cân bằng “hệ sinh thái” trong nhà.

Để nhấn mạnh không gian bạn có thể thay những mảng tường đơn điệu thường thấy bằng cách sử dụng một số vật liệu ốp lát từ đá thiên nhiên hoặc sử dụng những màu sắc, những hình vẽ hoa văn trang trí sống động cho bức vách.

Để đưa thiên nhiên vào nhà, dù diện tích không lớn lắm bạn vẫn có thể biến những khoảng giếng trời này thành những mảng xanh cho nhà với chậu treo hoặc dây leo xanh trên bờ tường. Dưới sàn nhà, xen với cây cảnh bạn có thể làm những hồ nước nhỏ, thả hoa hoặc cá để tạo sự cân bằng về mặt phong thủy. Nếu không đủ diện tích thì cũng chỉ cần rải sỏi, đặt thêm vài bình lọ gốm hoặc các vật trang trí…

Từ những khu vườn thiên nhiên hiện diện ngay trong nhà này, gian bếp, phòng ăn hoặc các khu sinh hoạt lân cận có thể tận hưởng được ánh sáng trời đầy đủ trong ngày, có được sự thoáng mát nhờ sự đối lưu không khí tốt. Để tranh thủ không gian, với một chiếc ghế tựa nhỏ hoặc thêm vài chiếc đôn bạn cũng có thể biến khu vực giếng trời thành chỗ ngồi thư giãn, đọc sách hay trò chuyện hoặc làm nên một “sân chơi” thoáng mát cho trẻ…

Chuẩn bị xây nhà

Để có một ngôi nhà hoàn hảo, trước khi làm nhà các gia chủ cần phải có một quá trình chuẩn bị chu đáo, từ việc cân nhắc các nhu cầu trong gia đình, tính toán thiết kế cũng như việc lựa chọn nhà thầu…

Nhu cầu và thiết kế

Việc tính toán các nhu cầu ăn ở cũng như sinh hoạt trong gia đình cần được tính toán hợp lý với diện tích sử dụng. Muốn cân đối tất cả các tiêu chí này, trước tiên phải tùy thuộc vào diện tích (đất) cũng như số tiền dự kiến để xây nhà. Tùy theo chức năng từng phòng mà bạn có thể tính toán số tầng cũng như số phòng cần thiết.

Việc tính toán một cách cẩn thận mặt bằng bố trí các tầng, sự liên kết giao thông giữa các phòng sẽ là yếu tố quan trọng để có một tổng thể kiến trúc đẹp. Từ đó, bạn cũng sẽ xác định được kích thước từng căn phòng để thuận tiện bố trí các hệ thống kỹ thuật kèm theo.

Để tốt nhất cho việc chuẩn bị, lời khuyên thường được đưa ra vẫn là nên tìm đến kiến trúc sư (KTS) hoặc người thiết kế chuyên nghiệp. Tại VN, công việc này xưa nay thường bị xem nhẹ, chủ nhà theo đó thường giao hết cho chủ thầu hoặc tự tính toán làm theo ý thích của riêng mình. Tuy nhiên, những tính toán của nhà tư vấn và thiết kế chuyên nghiệp sẽ giúp bạn có thể tổng hợp được những phương pháp tối ưu cho từng chi tiết trong bản thiết kế.

Bạn có thể tham khảo ý tưởng cho ngôi nhà mình mơ ước từ các sách báo chuyên ngành để có một phác thảo sơ lược về các phòng chức năng cũng như các nhu cầu… sau đó trình bày với người thiết kế để tìm sự đồng cảm cũng như nhận được những lời khuyên có ích nhất. Hơn ai hết, bạn sẽ là người tự biết mình cần gì ở ngôi nhà của chính mình, tuy nhiên bạn cũng cần tỉnh táo và không nên quá tham lam khi đòi hỏi người thiết kế phải “lôi” rất nhiều thứ bạn thích vào trong một ngôi nhà.

Bản lĩnh nghề nghiệp của KTS sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng kiến trúc của ngôi nhà. Theo nhiều KTS có nghề, rất nhiều KTS, nhất là các KTS trẻ hoặc các nhà thiết kế “tay ngang” đôi khi chỉ vì mục đích kinh tế nên thường sẵn sàng chiều theo ý chủ nhà mà không phân tích thiệt hơn…

Chọn nhà thầu

Tìm được một nhà thầu tốt là thứ mà ai cũng mong muốn vì đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Nếu có điều kiện, bạn nên tham khảo trong bạn bè, bà con những người đã từng có sự tiếp xúc, làm việc với các nhà thầu để chọn mặt gửi nhà. Nếu không tìm được người đáng tin cậy, hãy chọn các công ty thi công có đầy đủ tư cách pháp lý và chức năng hành nghề.

Tốt hơn hết, bạn nên nhờ KTS thiết kế dành thời gian giám sát công trình, vì hơn ai hết họ sẽ hiểu từng ngóc ngách công việc mà nhà thầu phải làm để đạt yêu cầu mà thiết kế đề ra hoặc tìm người quen hiểu biết công việc giám sát hộ. Để tránh những rắc rối về sau, bạn nên có trước những thỏa thuận về việc khoán toàn bộ, khoán từng phần hay tính toán riêng tiền vật liệu, nhân công…

Về vật liệu xây dựng, trước khi làm nhà, bạn cũng tham khảo giá cả ở một số đại lý để chọn ra một nơi mua vật liệu thô đáng tin cậy, càng gần địa điểm xây nhà càng tốt. Từ đó, bạn có thể thỏa thuận việc cung ứng vật liệu đúng tiến độ, chủng loại cũng như chất lượng. Hiện tại, rất nhiều đại lý nhận cung ứng đầy đủ vật liệu cần thiết cho ngôi nhà theo yêu cầu hằng ngày của chủ thầu.

Hoàn thiện nhà

Để ngôi nhà đẹp và hoàn chỉnh, khi đến khâu hoàn thiện nhà, nếu không nhờ bàn tay KTS thì bạn cũng nên có sự tham khảo ý kiến của một chuyên gia thiết kế nội thất hoặc một bàn tay tương đối “chuyên nghiệp”.

Việc chọn màu sơn, gạch – gỗ lát sàn, chọn các trang thiết bị cần thiết cho các phòng ốc như phòng tắm, nhà bếp… cần có sự chuẩn bị chu đáo để mọi thứ trở nên hòa hợp là yếu tố tiên quyết cho thẩm mỹ của công trình. Ít nhất bạn cũng phải xác định được phong cách cho ngôi nhà của mình là cổ điển, hiện đại hay pha trộn những thứ ấy để làm ra sự độc đáo riêng…

Một bộ sofa hay bộ bàn ăn cho phòng khách hay nhà bếp cũng cần chọn lựa sao cho thật vừa vặn hài hòa với màu sắc của căn phòng; thậm chí chỉ một bức tranh cũng phải chọn chỗ để treo sao cho thật cân đối, vừa vặn ở một góc tường…

Tuy nhiên, không chỉ nhờ đến sự tư vấn của nhà chuyên môn, người chủ nhà cần phải biết mình đã và mong muốn những gì từ ngôi nhà của mình. Nếu bản thân bạn cũng không biết mình muốn tìm điều gì từ kiểu thiết kế nội thất trong căn nhà mà mình sẽ sống thì nhà tư vấn, dù giỏi thế nào, cũng khó lòng giúp bạn đạt được ý nguyện. Một căn nhà không cần chỉ đẹp mà còn cần phải tiện ích và thích hợp cho những người sử dụng hoặc thường xuyên sử dụng.

Bạn hãy bàn bạc và tìm hiểu về sở thích của từng thành viên trong gia đình để tìm ra những giải pháp trung hòa cho không gian chung. Sau đó, có thể từng người sẽ tự có ý kiến về việc thiết kế và sắp xếp cho không gian sống – căn phòng riêng theo sở thích của mình…

Kinh nghiệm tìm người thiết kế nội thất

Tìm đến sự giúp đỡ, tư vấn của một chuyên gia, một nhà thiết kế chuyên nghiệp trước khi đặt nền móng cho ngôi nhà luôn là một việc nên và cần phải thực hiện đối với những người chuẩn bị xây nhà mới. Tuy nhiên, cũng không phải đơn giản chỉ là cố gắng tìm cho được một chuyên gia giỏi…

Nếu là lần đầu tiên xây nhà, bạn nên tham khảo trong bạn bè, bà con những người đã từng có sự tiếp xúc, làm việc với các chuyên gia thiết kế nội thất để có thể được giới thiệu một người chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và có uy tín.

Việc tham quan một vài kiểu thiết kế của những người ở cùng địa phương có thể cho bạn một ý tưởng về kiểu thiết kế phù hợp với tập quán cũng như những điều kiện tự nhiên của nơi mà mình sẽ ở.

Nếu bạn chưa từng có ý tưởng nào về ngôi nhà của mình thì nên tìm đọc những cuốn sách chuyên môn, từ các kiểu thiết kế trong sách bạn có thể tổng hợp cho mình một kiểu riêng. Trước khi tìm đến sự tư vấn của nhà chuyên môn, người chủ nhà cần phải có một ý tưởng phác thảo về các khu, mục đích của việc sắp đặt… trong ngôi nhà. Nếu bản thân bạn cũng không biết mình muốn tìm điều gì từ kiểu thiết kế nội thất trong căn nhà mà mình sẽ sống, nhà tư vấn dù giỏi thế nào cũng khó lòng giúp bạn đạt được ý nguyện.

Để đạt được kết quả tối ưu, bạn nên có sự gặp gỡ, trao đổi, bày tỏ rõ suy nghĩ, mong muốn của mình với các nhà chuyên môn. Càng hiểu rõ bạn, nhà thiết kế sẽ càng đưa được những ý tưởng thiết kế tốt nhất với bạn. Khi gặp các nhà thiết kế, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Cần thông tin đúng

Sử dụng dịch vụ trang trí nội thất chuyên nghiệp có thể là một kinh nghiệm tốt. Nó sẽ giúp cho căn nhà của bạn có tính liền lạc, công năng rõ ràng và đẹp. Có thể bạn sẽ hoài nghi về sự tốn kém nhưng làm việc với một nhà chuyên nghiệp giúp bạn trong nhiều trường hợp, tiết kiệm tiền bạc trong cách sử dụng vật liệu thông minh, sử dụng nhân công hợp lý cũng như sẽ tránh được những sai lầm có thể mắc phải, gia tăng tính sáng tạo của dự án. Việc tìm kiếm một nhà thiết kế nội thất sẽ dễ hơn nhiều một khi ta có những thông tin đúng về họ và sau nữa là những chiến lược đúng khi làm việc với họ.

Hãy nói điều mình muốn

Hãy thu thập những mẫu màu mà bạn thích, giữ những bức ảnh để minh họa những gì bạn thích và không thích. Nghĩ về những kiểu bày biện mà bạn muốn… Hãy lắng nghe tất cả những ý kiến nhưng đừng bao giờ đi ngược lại những điều nằm trong trái tim của bạn.

Lắng nghe và lắng nghe

Hãy lắng nghe, trao đổi và… lắng nghe. Làm một bảng tóm tắt ngắn gọn. Nhà thiết kế sẽ nói với bạn cách mà họ làm việc, họ sẽ chịu trách nhiệm điều gì và thời gian tiến hành dự án. Bạn nên giải thích đầy đủ ý tưởng của mình và công khai ngân sách.

Tài chính: phải cụ thể

Vạch ra dự án với mục tiêu và những khoản chi trả theo từng giai đoạn nếu thấy cần thiết. Mỗi nhà thiết kế có những cách tính phí khác nhau: theo mét vuông sàn, theo giờ hay theo số phần trăm giá trị đầu tư. Ngay cả khi bạn không muốn tốn quá nhiều tiền cho việc này, vẫn có cách để sử dụng thiết kế chuyên nghiệp với chi phí thấp.

Khai thác thiết kế

Cung cấp thông tin cho chuyên gia thiết kế những nhu cầu, sở thích của bạn càng nhiều càng tốt, có thể trình bày bằng cả lời nói và hình ảnh. Ðiều này sẽ cho phép nhà thiết kế khởi đầu việc sáng tạo ra không gian ấn tượng dành riêng cho bạn.

Và cuối cùng, chớ nên tin vào và làm theo những ý tưởng mang tính “đột biến”. Một người thiết kế chuyên nghiệp, trước khi thực hiện bản vẽ nhất thiết phải biết rõ mục đích sử dụng, ý thích cá nhân và những điều kiện tự nhiên xung quanh ngôi nhà, căn phòng mà mình sẽ thiết kế. Có như vậy thì “sản phẩm” mới đáp ứng được các yêu cầu về chất lượng: vừa mang lại sự thoải mái cho người sử dụng, vừa thực sự là một tác phẩm nghệ thuật – nghệ thuật thiết kế nội thất.

Chủ đầu tư – Bạn là ai?

“Trong khoảng 10 năm qua đã có nhiều thay đổi đáng kể về nhận thức, nhu cầu và cách ứng xử của Chủ đầu tư xây dựng công trình nhà ở tư nhân (mà tôi xin dùng đại từ Bạn để bắt đầu câu chuyện của mình). Chính Bạn đã góp phần thúc đẩy những người làm công tác chuyên môn như Nhà Tư vấn thiết kế, nhà thầu, nhà cung cấp dịch vụ và vật liệu…cũng phải chuyển mình theo, năng động hơn và cạnh tranh hơn để có thể đáp ứng tốt hơn những nhu cầu của Bạn.”

Thực ra vẫn có nhiều người làm nhà khoẻ re, nhiều người làm nhà xong đã trở thành tri kỷ với người thiết kế vì đã biết làm chủ nhà một cách chuyên nghiệp và gặp đúng người chuyên nghiệp.

Chân dung những người Bạn!

Bạn khá già và cũng khá trẻ, bằng chứng là khá nhiều các cô cậu chủ nhà thuộc thế hệ 8x, ra riêng sớm và được chủ động về chuyên môn lẫn tài chính suốt quá trình xây nhà. Cũng lại có rất nhiều chủ nhà ở lứa tuổi U80 còn khá tráng kiện, gạt hết con cháu ra để tự mình làm việc với Kiến trúc sư và Nhà thầu, tự mua vật tư và chạy giấy phép, hoàn công…mà lớp trung niên cũng phải nể.

Một chủ nhà khác mà tôi muốn nói đến là dạng chủ đầu tư xây dựng công trình kiểu “cha chung không ai khóc” hoặc chủ đầu tư xây nhà qua loa để bán hoặc chủ đầu tư ảo, thích thì tìm hiểu cho vui vì chưa biết lúc nào sẽ xây.

Bạn cần gì?

Phần lớn Bạn rất kỳ vọng về ngôi nhà của mình. Bạn lên mạng download ào ào các mẫu nhà Tây Tàu đủ cả. Cũng may là Bạn chỉ thường tham khảo mà thôi! Nhưng Bạn cũng “pressing” cho giới hành nghề kiến trúc như Tôi phải vận động nhiều hơn để chiều được ý Bạn.

Cũng có khi nhu cầu của Bạn rất bình thường hoặc hời hợt theo kiểu cho gì nhận nấy, song, cũng có khi Bạn…thay đổi xoành xoạch “sáng nắng chiều mưa” đến nỗi nhiều nhà chuyên môn phải thốt lên rằng sao làm nhà ở tư nhân bây giờ khó chiều quá! Có những nhu cầu của bạn là xác thực, có nhu cầu ở thì tương lai xa (mà cũng gần) như xe hơi, phòng spa tại gia…Lại có nhiều nhu cầu khá mơ hồ, nếu nhà chuyên môn không tỉnh táo sẽ rất dễ bị lạc lối mê cung. Do đó có không ít ngôi nhà đã được làm theo lối …tới đâu hay tới đó khá tuỳ tiện và dễ phát sinh.

Bạn đã từng đi đây đi đó. Bạn thu thập cũng không ít đồ đạc, kiểu dáng, vật liệu…và Bạn quyết tâm đưa chúng vào nhà của Bạn. Nếu có điểm dừng, đó là một lợi thế không nhỏ, nhưng tiếc thay, hình như có nhiều Bạn cũng chưa chuyên nghiệp trong vấn đề này. Kết quả là lắm khi nhà Bạn trở thành một dạng tủ kính trưng bày kiểu…đa quốc gia, khiến người làm chuyên môn phải than trời. Một thời, những “củ hành củ tỏi” mọc lên như nấm, một thời, báo chí đã phải kêu trời: Em ơi, Hà nội chóp!

Bạn cũng cần chuyên nghiệp!

Vì Bạn có nhiều nhu cầu nên Tôi đành phải kêu lên: làm chủ nhà cũng cần phải chuyên nghiệp! Chắc Bạn sẽ ngạc nhiên: xây nhà đời người có một hai lần, làm gì mà chuyên nghiệp được?

Ồ không Bạn ạ! Có phải cứ trải qua chuyện gì rồi là chuyên nghiệp được ngay đâu? Vấn đề nằm ở quan niệm, ý thức, cung cách của Bạn khi làm việc với những nhà chuyên nghiệp khác, để Bạn trở thành chuyên nghiệp hơn, cũng là có lợi cho Bạn hơn. Tức là Bạn chỉ cần ý thức Bạn luôn là chủ nhà – Vai trò thật cao cả và quan trọng, không hơn mà cũng không kém – chứ Bạn không phải là nhà thiết kế hoặc nhà thầu. Niềm hạnh phúc của Bạn chính là chỗ đó, vì Tôi đã từng thấy nhiều khổ chủ là Kiến trúc sư xây nhà cho mình cũng dằn vặt thâu đêm và bơ phờ râu tóc lắm, Bạn ạ!

Bạn cũng là người có thể biết khá rành hoặc không biết chút gì về Kiến trúc – xây dựng và trang trí nội thất. Không sao! Bởi không biết thì Bạn mới cần tìm hiểu. Yếu tố cốt lõi Bạn cần có thêm chính là lòng tin vào người chuyên môn, biết cách tôn trọng giá trị thiết kế, có quan điểm rõ ràng và minh bạch về công việc cũng như chi phí xứng đáng phải trả cho người làm chuyên môn. Khi đó, Bạn sẽ nhận thức lại được rất nhiều, chứ không phải chỉ là “có mấy bản vẽ sao mà đắt thế?” như một số người hay kêu! (Tất nhiên, nếu Bạn gặp những “gương mặt thiết kế” có vấn đề thì Bạn vẫn có quyền kêu, và chúng ta sẽ bàn về chuyện kêu ca chính đáng đó ở một bài viết khác).

Đừng đảo ngược vai trò!

Ở một thái cực khác, Bạn lại quá tin tưởng nhà chuyên môn, đem con bỏ chợ, phó thác hoàn toàn cho những người sẽ không hề ở trong ngôi nhà mà họ xây cho Bạn. Kết quả tuỳ chọn: Một là Bạn có được ngôi nhà như ý…của họ vì Bạn không quyết được gì cả. Hai là Bạn được những bản sao nhạt nhoà của các thể nghiệm bất thành. Ba là Bạn không nhận ra nổi những “ự do sáng tác” trong nhà mình. Bốn là Bạn tiền mất tật mang và tệ hơn cả là lôi nhau ra toà, mà thiệt thòi trước tiên về thời gian, tiền bạc vẫn luôn là …Bạn. Cứ thế, Bạn được gọi chung là những “khổ chủ”.

Lúc đầu trước khi xây nhà, Bạn là người có tiền và nhà thầu có kinh nghiệm. Còn khi xây nhà xong thì vai trò đổi ngược lại, Bạn là người có kinh nghiệm còn nhà thầu thì có tiền

Ngôi nhà dù xây dựng hoàn hảo đến đâu vẫn chưa hề có phần hồn mang đậm hơi thở cuộc sống của Bạn, chưa có màu của những kỷ niệm hay sắc của những dấu ấn thời gian mà tự tay Bạn cùng những người thân phải góp phần chăm chút nên. Nghĩa là ngôi nhà ấy vẫn cần sáng tạo thêm một lần nữa, sáng tạo bởi chính chủ nhân của nó. Có như thế, đó mới là Nhà Bạn chứ!

Hình như chân dung Tôi vẽ Bạn không được tươi tắn lắm Bạn nhỉ? Thực ra vẫn có nhiều người làm nhà khoẻ re, nhiều người làm nhà xong đã trở thnàh tri kỷ với người thiết kế vì đã biết làm chủ nhà một cách chuyên nghiệp và gặp đúng người chuyên nghiệp. Tất nhiên, không có lửa làm sao có khói? Nhà thiết kế – tức là Tôi đây – cũng góp mặt khá nhiều. Và Tôi sẽ phác hoạ chân dung tự hoạ mình trong bài viết sau, Bạn nhé!

Chọn mua chung cư

Căn hộ chung cư là sự lựa chọn của nhiều người hiện nay. Tuy nhiên, để mua được căn hộ thực sự hài lòng không phải là điều dễ dàng.

Trước tiên, bạn cần lưu tâm đến diện tích căn hộ sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng. Chỉ mua căn hộ dựa trên bản vẽ mặt bằng sẽ rất khó để bạn tưởng tượng ra diện tích thật. Nếu có thể, hãy xem qua các căn hộ mẫu trước khi quyết định.

Sau đó, bạn phải kiểm tra tiêu chuẩn thiết kế của các phòng như: phòng ngủ, phòng khách, bếp… Trong đó, cần phải có độ thông thoáng như ánh sáng mặt trời, khả năng thông gió tự nhiên, phải có một mặt nhà tiếp xúc với thiên nhiên, có ban công làm nơi trồng cây, phơi đồ… là những điều kiện thiết yếu để bạn không bị choáng ngợp bên trong những khối bêtông nặng nề.

Tiếp đến là lưu ý vấn đề an ninh và sự an toàn như: hệ thống liên lạc nội bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm… Đồng thời, cần chắc chắn rằng căn hộ của bạn khó có thể bị xâm nhập từ bên ngoài hay từ một căn hộ khác.

Khả năng cách âm của căn hộ cũng rất quan trọng. Nếu bạn định mua một căn hộ gần lối ra vào thì hãy đứng trong nhà để kiểm tra xem có nghe thấy tiếng ồn bên ngoài không. Bạn còn phải chọn khoảng cách thích hợp giữa nhà bạn đến thang máy và thang bộ. Nếu quá gần cầu thang sẽ rất ồn ào, nhưng quá xa lại bất tiện trong đi lại.

Ngoài ra, bạn cần quan tâm đến môi trường xung quanh cũng như các tiện ích công cộng kèm theo như: nhà trẻ, trường học, bệnh viện, dịch vụ giữ xe… Một số câu hỏi khác mà bạn cũng cần đặt ra trước khi mua nhà là độ tuổi của những thành viên trong chung cư, những điều cần quan tâm về sinh hoạt của những người trong tòa nhà như mở nhạc to, tiệc tùng…, chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà…

Lưu ý trước khi làm “thượng đế” của kiến trúc sư

Từ xa xưa, các cụ đã khái quát ba việc lớn của đời người: “Xây nhà, lấy vợ, tậu trâu”…Ngày nay, tạo dựng một căn nhà tuy có đặc điểm khác nhưng nó vẫn là việc trọng đại. Quá trình tạo dựng một ngôi nhà khó có thể gọi là mỹ mãn nếu không có sự tham dự của người kiến trúc sư (KTS). Mối quan hệ giữa chủ nhà (người sẽ ở trong căn nhà không phải do mình sáng tạo nên) và KTS (người sáng tạo nên ngôi nhà không phải cho mình) đặc biệt quan trọng đối với việc hình thành của ngôi nhà.

Người có tiền có thể ra cửa hàng để mua một món đồ một cách đơn giản, không phải tốn quá nhiều công sức và trí tưởng tượng để hình dung cái mình muốn. Một chiếc xe hơi có thể tìm thấy chủ nhân của nó nếu nó đủ đẹp, đủ sức hấp dẫn trước mặt người mua với tiện nghi và hình ảnh của chính mình.

Nhưng ngôi nhà không đơn giản như thế. Cho dù phải thuyết phục đến khản cả cổ thì người KTS cũng không thể truyền cái sự rung động của mình trong thiết kế nếu như ông ta không gặp may khi phải đối diện một vị khách hàng không quen tưởng tượng. Và ông KTS cũng lại càng không gặp may nếu như vị khách đi đến văn phòng với “một phái đoàn” gồm vợ, con để cùng bàn luận chuyện xây nhà. Có khi họ tranh nhau nói, giành nhau trình bày cái mình thích ngay trước mặt nhà thiết kế. Và chuyện cãi nhau và giận hờn nhau ngay tại văn phòng KTS cũng là chuyện có thể xảy ra và chính người KTS lại trở thành nhà hòa giải với hậu quả “quá mất thời gian”.

Trong chuyện xây nhà, cái khó nhất của người chủ nhà là làm sao có thể “chốt” được cái ý muốn của mình, đồng thời ngay lập tức phải hiểu được rằng mình sẽ bỏ ra bao nhiêu tiền cho việc xây cất này.

Ai cũng hiểu vậy nhưng mấy ai biết “lần” ra từ chỗ nào trước?

Đối với người KTS, cái khó nhất ở giai đoạn này là làm sao có thể hiểu được khách hàng của mình thực sự cần cái gì là chính. Cũng như một người bệnh đến với bác sĩ, đối với họ, chỉ có căn bệnh của mình là quan trọng. Còn đối với người KTS thì cũng giống như bác sĩ, ngày nào cũng thấy bệnh, mọi bệnh đều có thuốc trị, đâu có gì mà phải lo. Đây chính là điều không tốt. Người đặt hàng thì quá lo lắng, còn người thiết kế thì thấy bình thường.

Trên thực tế mọi chuyện đều bình thường nhưng cũng đáng để lo lắng

Sự thành công sẽ nằm ở chỗ hai bên sẽ có cùng một cái hiểu về những điểm chính của ngôi nhà để cùng quan tâm cái đáng quan tâm. Ở các dự án lớn, người ta không cần phải bàn nhiều vì đã có những quy định, và tất cả mọi người tham gia đều biết cách làm. Nhưng ở một ngôi nhà, chủ nhân là một nhà “đầu tư không chuyên nghiệp” (tạm gọi là như thế) thì có bao nhiêu câu hỏi sẽ được đặt ra trước khi đi gặp người KTS thiết kế cho ta?

Có thật sự cần một Kiến trúc sư?

Đối với những người chưa từng xây nhà, có lẽ KTS sẽ là cứu cánh. Tuy nhiên thực tế chưa chắc, bởi vì “cứu” tới lúc nào đó bỗng nhiên sao thấy ông KTS nhiều “cánh” quá, thôi mình tự… cứu cho nhanh: giải quyết thẳng với ông thầu hoặc ông cai tại chỗ, nhanh hơn nhiều. Đó là điều sai và như thế thì chả khác nào KTS là cái bánh… thứ 5 của chiếc xe hơi.

Nhưng đối với người đã từng xây nhiều nhà rồi, thì KTS sẽ dễ trở thành “thợ vẽ” dùm cho ý đồ của chủ nhà. Đôi khi KTS bị… tước cả quyền chọn lựa vật liệu cho ngôi nhà. Điều này không quá khó hiểu vì đôi khi chủ nhà lại sợ KTS bày vẽ tốn kém, nhưng thật ra cũng sai nốt. Bởi vì KTS được đào tạo để bỏ bớt những sự dư thừa trong thẩm mỹ nhằm đi tìm sự hài hoà trong những vật liệu khác nhau.

Đồng tiền có ý nghĩa

Ngôi nhà nói lên sự khôn ngoan trong việc sử dụng đồng tiền của chủ nhân. Cả người KTS lẫn chủ nhà đều nên cùng hiểu cấp độ đầu tư phù hợp cho ngôi nhà. Mỗi phòng ngủ đều có một nhà vệ sinh riêng chưa chắc đã là ý tưởng khôn ngoan cho một căn hộ với chủ nhân có nhiều “công chúa và hoàng tử nhí”: làm sao chăm sóc vệ sinh? Trang trí ngôi nhà như một khách sạn 5 sao với quá nhiều đá marble đắt tiền từ trong ra ngoài sẽ làm ngôi nhà trở nên không thân thiện.

Cái mình cần và cái mình thích phải có sự phân biệt rõ ràng

Một phòng sauna trong nhà? Ôi, thật là thích, nhưng có thực mọi người cần? Một phòng sinh hoạt có bàn bida trong căn hộ thật là mời mọc, nhưng ông chủ thường xuyên không có cơ hội sử dụng nó. Một cái bếp lớn và tuyệt đẹp… chỉ dành cho những bữa cơm trưa ăn vội.

Nêu nhu cầu, đừng đưa giải pháp

Thường trong lúc trao đổi, đặt hàng với KTS, chủ nhà thường đưa luôn giải pháp của mình cho người thiết kế, khiến cho đối tượng lúng túng không biết phải ứng xử ra sao. Một cái mặt bằng đã được soạn sẵn, chìa ra cho KTS đã vô hình trung biến người thiết kế trở thành… “con tin” của đơn đặt hàng. Nhưng thực ra KTS cũng cần một số gợi ý mang tính cởi mở để cả hai cùng hình dung một xu hướng. KTS cũng rất cần sự nung sáng cảm hứng nghề nghiệp thể hiện bằng sự tin tưởng của chủ nhà vào mình.

Bao nhiêu tiền một mét vuông?

Theo tôi, hãy quên đi cái cách định giá kiểu này. Đây là cách để làm an lòng nhau theo kiểu thầy bói. Nhà có đóng cọc, ba tấm, mái ngói khác nhà mái ngói, ba tấm, không đóng cọc. Bao nhiêu tiền một mét vuông? Cửa nhôm, cửa gỗ, gạch ceramic hay gạch thạch anh, hai phòng vệ sinh, ba phòng vệ sinh? Bao nhiêu tiền một mét vuông? Và cứ thế hàng chục thông số khác nhau làm sao đi đến kết luận?

Một cái dự toán sau khi có thiết kế sẽ giải quyết hết mọi vấn đề nêu trên. Vì vậy, hãy quan tâm đến việc cùng KTS xây dựng một dự toán chi tiết sau khi thiết kế xong. Sau đó sẽ cân đối lại mức đầu tư trong vật liệu và thiết bị.

Hãy tỉnh táo với cái “sướng” của KTS

Nhàm chán với những giải pháp lặp đi lặp lại, thường các KTS có xu hướng sáng tạo (hay nói cách khác là “vặn vẹo”) thêm trong thiết kế của mình, đôi khi không thực tế lắm. Đó là cái đáng yêu của nghề nghiệp nhưng cũng là cái đáng cảnh giác. Thật khó khăn để đánh giá nên hay không nên nghe theo KTS. Chỉ có một điều, theo tôi, là hãy tuân thủ nguyên tắc: “công” rồi mới đến “dung”. Nghĩa là phải sử dụng tốt đã mới đến thẩm mỹ.

Phải tuân thủ nguyên tắc “tập trung dân chủ” trong nội bộ gia đình

Ở một số trường hợp ông chồng là người “quan trọng” nhưng bà vợ lại “quyết định” và những đứa con là “những nhân tố chính”. Đó là những bi kịch cho cái gọi là “chủ đầu tư không chuyên nghiệp”. Không thể có quá nhiều người có ý kiến thay đổi chỉnh sửa trong bàn bạc về việc thông qua thiết kế ngôi nhà. Chỉ nên có một người đại diện duy nhất để nói chuyện với KTS. Đó là cách tiết kiệm thời gian và công sức cả hai bên nhất.

Nên chọn người thiết kế hơn là chọn giải pháp thiết kế mình thích

Có nhiều người thường đi tham khảo “mẫu này mẫu kia” ở nhiều văn phòng KTS khác nhau để đi đến quyết định chọn ai làm cho mình. Thực tế là gặp một KTS phù hợp ta sẽ có nhiều giải pháp phù hợp để chọn lựa. Còn mẫu phù hợp chưa chắc đã được xử lý chi tiết bằng chính bàn tay của người thiết kế phù hợp.

Phải biết sản phẩm mua về gồm có cái gì?

Không hẳn là người thiết kế thiếu lương tâm, nhưng xu hướng giản lược các đòi hỏi của một hồ sơ có thể giúp rút ngắn thời gian, nhất là đối với công trình là nhà dân. Hãy yêu cầu người thiết kế nêu kế hoạch hồ sơ trước khi ký kết hợp đồng là điều nên làm. Điều này sẽ có lợi cho cả hai bên. Hồ sơ làm kỹ, nhiều chi tiết sẽ giảm được thời gian xử lý tại hiện trường của KTS và chủ nhân.

Trên đây là 10 việc cần quan tâm trước khi đặt hàng thiết kế một ngôi nhà. Viết ra những yêu cầu, những điều mình kỳ vọng là một cách làm khôn ngoan. Khoan vội tìm giải pháp, và dành thời gian tìm hiểu xem ai là người có thể giúp ta đi hết quá trình xây cất ngôi nhà. Khi tìm được người tư vấn rồi thì hãy nghĩ đến vai trò “thượng đế” của mình.

Làm “thượng đế” xem ra không dễ chút nào!

Phạm Thị Hợi sưu tầm tổng hợp